作为粤港澳大湾区重要节点城市，东莞商铺市场呈现多元化发展态势。核心商圈商铺售价保持稳定增长，新兴区域则展现出较大升值潜力。当前市场主要呈现以下特征：
东莞各镇区商铺售价差异明显，南城、东城等中心城区优质商铺单价较高，而水乡片区等新兴区域价格相对亲民。
临街商铺、社区底商和购物中心铺位因客流量、经营业态不同，价格区间差异可达30%-50%。餐饮类商铺因特殊要求往往价格较高。
主干道临街商铺比内街商铺价格平均高出20%-35%，地铁沿线商铺溢价效应明显。
成熟商圈内商铺比同等位置非商圈商铺价格高出15%-25%，且空置率更低。
剩余产权年限每减少10年，商铺售价平均下降8%-12%，40年以上产权商铺更受投资者青睐。
东莞优质商铺年租金回报率普遍在4%-6%之间，高于同期住宅投资回报。部分成熟商圈商铺可实现6%-8%的回报率。
随着轨道交通建设和城市更新推进，部分潜力区域商铺年升值幅度可达5%-8%，高于全市平均水平。
需注意电商冲击、商圈转移等风险因素，建议优先选择社区型、体验式业态商铺。
投资者应根据自身资金实力和风险偏好，综合考虑以下要素：
1. 优先选择人口密度高、消费力强的成熟社区商铺
2. 关注政府规划重点发展区域
3. 实地考察人流量和商业氛围
4. 比较同区域同类商铺价格水平
随着东莞产业升级和人口持续流入，优质商业物业需求将保持稳定增长。建议投资者关注城市更新区域和轨道交通沿线商铺，这些区域兼具价格优势和升值潜力。